看房筆記、股市操作、被動收入

每每看預售屋聽著業務個個舌燦蓮花勾劃著未來的美好藍圖

但正因為看不到，而用幻想的太美好，

預售屋在交屋之後的糾紛也較多

所以在衝動簽約之前一定要做更多的確認

千萬不要美夢變惡夢唷~~

吉兒將自己買預售屋的親身體驗及參考網路文章做了以下整理 -購買預售屋的注意事項

希望對第一次購買預售屋的大家有些幫助唷

(以下內容部份參考蘋果地產)

1. 房地標示及車位

★雨遮、露台 、車位須載明
預售屋因尚未完工，無法實地測量，因此尺寸標示更為重要，創意家行銷發言人吳立言表示，房地標示最常出現的問題就是雨遮、露台等附屬建物面積未標示，現階段規劃預售屋雨遮面積可登記但不可計價，合約裡都須標示清楚可計價的主建物面積。
沈瑞芬指出，停車位應清楚標示性質、位置、型式、編號及規格，並附上建照核准該層停車空間影本等，常見漏標示性質為法定或獎勵車位，規格上則常缺乏車位高度尺寸。 

<除了雨遮外，車位大小及位置的確認真的很重要，因為購買時不能試停，有一些在牆壁旁或柱子旁的本來以為是獨立車位很棒，結果等建好了之後才發現跟本很難停進去，像下圖照片是本來吉兒也想選的"大車位"，結果實際上停了之後才發現超難停，倒車入庫的話開不了門。而吉兒自己的車位，則是太剛好，建商為了多賺點錢，明明一排可以隔成三個小車位，但硬是隔成一大車位兩小車位，把小車位的空間壓縮，所以只要隔壁沒停好，你下車就要縮小腹到極致，只能謝謝父母沒把吉兒生胖了。另外還有機械車位更要小心高度和尺寸，尺寸要看有沒有把鐵柱包含進去，把尺寸問好實際比對自己的車子了解週邊空間大小，才不會讓愛車到時候一不小心停就刮花花。挑選預售屋車位：實際推算大小及腦中演練停車非常重要喔！！>

2. 建案地點確認

★實際地點堪察
銷售中心通常在熱鬧或明顯的地方吸引路過的人，但不一定建案就在附近！！真的有人會誤認為銷售中心的地方之後就是蓋建案的地方！

<實際上確認建案地點，並堪察週邊環境，比如說站在建案看附近有沒有什麼嫌惡設施(廟、加油站、電塔…等等)，另外因為無法掌握站在樓層上可以看到什麼，所以也需要去逛一下附近是不是有夜總會之類的，有些可能是站在高處才看的到的"風景"。>

3. 開工及取得使照期限

★無故不得延後完工
預售屋容易遇到許多問題讓完工日期延後，根據「內政部定型化契約」要清楚標示應在多久前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使照，若遇天災無法施工、政府法令變更或是其他非為建商之責等情形可延遲取得使照。
何世昌表示，但有部分建商會加註若購屋人延遲繳交款項或是其他違約事項，得以延遲取得使照，把工程責任歸於購屋人，但若只是個案延遲繳款，理應不會對建商支付工程款受到影響，不構成延遲交屋之必要。 

<有些建商會因為銷售狀況來"自行"調整建屋速度，比如說賣出幾成之後才繼續蓋，賣的不好就會用各種方式拖延，這個部份合約內容要載明工期長度，簽約前也記得加以確認！>

4.違約金

★上限為總價15%非固定
房市不好，不少購屋人想認賠退戶，就得付出違約金，但預售屋契約裡違約金額可不是建商說了算。沈瑞芬指出，根據內政部的定型化契約規定，對於違約金最高可罰購屋總價的15%，但並不是固定金額，成數是購屋人與建商的磋商結果，內政部只是標明上限。
何世昌則表示，若已簽約想違約退戶，實例而言，法官大多會裁定民眾付出購屋總價5~10%的違約金，因此，若違約金磋商時民眾也可要求此範圍的違約金，實屬合理金額。 

<從買預售屋到成屋可能是兩年之後的事，這中間變化有可能很大或個人有什麼突發事故，所以最糟狀況就是需要違約，而違約金規則在簽約之前一定要搞清楚，不要在意外發生時還要接受高額違約金的打擊>

5.水電費

★交屋起30天後才須負擔
建案完工準備交屋所衍生的細項費用，分擔責任要釐清，內政部規定，在買方同意通知交屋日起的30天後，購屋人才須負擔水電費、瓦斯基本費，不管是否已遷入，另外瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。
但卻有不少建商違反此規定，房市專家Sway分析，許多建商會在交屋後的細項費偷吃步，像是在買賣契約中明定交屋當天或7天後就得要購屋人負擔，民眾若簽約時發現可要求建商改善，若已簽約也能提出異議爭取自身權利。

<吉兒自己在剛交屋大概兩週就馬上收到兩個月的水電單，當時口頭問建商，建商反應那是我裝潢工程用的電，他們並沒有用什麼水電。但實際上這部份是可以去追回的！雖然金額並不大，但遇到建商這麼回覆內心就會很火大！最後當然要追回喔！>

6.保固及贈送配備

★廣告宣傳及文宣要留住備用
建商為了吸引買氣常常會做非常多保證及配備贈送，最常見例如漏水保固幾年，或廚具洗碗機、烤箱之類的，有些會在合約中寫明。而有一些公設的部份，比如說全社區淨水設備、建身房器材多少台，花圃要種花跟樹，這些有可能建商不會明訂在合約裡。等建案完成之後可能這些建商會"忘記"放入建案中，所以除了簽約時最好請建商把要送的東西連品牌都要註明之外，要把當初宣傳的證據留下，到時候可以跟建商爭取。

<這些吉兒在當管委會委員的時候，不知道跟建商談論多少次了，建商很會"忘記"當初的承諾，比如說車牌辨識系統，交誼廳裡面要放的書藉、甚至當初圖片交誼廳明明有擺電視和鋼琴，這些花起來都是錢！另外保固事項雖然合約中有明定保固期效，但吉兒實際上房子遇到莫名奇妙的小漏水事件，建商來了一次之後沒找到原因之後就開始拖拉，打電話不接、叫不來，來了又看一下又走了，最後纏鬥了四年才真的搞定！！是四年，而且最後不是建商自己解決的！建商或許還可以跟人家說，他們四年了都還有保固！所以建商保固這件事，純粹是信譽問題，買預售屋再怎麼掛保證還是要考慮並慎選建商>

7.稅金

★以持有時間比例分割
終於走到準備交屋的階段，但交屋過戶之後，稅金該如何分攤呢？內政部清楚規定責任歸屬，像是房屋、地價稅等持有稅，以建商交屋通知書為準，交屋之前為建商負擔，之後為購屋人負擔，以持有時間比例分割，另外土增稅由建商負擔，契稅及印花稅等規費則由購屋人繳納。
Sway指出，曾發生過建商要求購屋人自付土增稅，但此種情形只有在購屋人未在取得使照後4個月內辦理所有權登記，期間增加的增值稅就得由購屋人負擔。

8.交屋款

★交屋款比例 須雙方同意
預售屋取得使用執照後便可交屋，但若有問題需要修繕，「預售屋定期化契約」訂定將房屋總價的5%保留為交屋款，完成修繕後交屋時再行支付，成數可由雙方協議。
屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩表示，不少建商的交屋款壓縮到僅有房屋總價的1%，但因合約為雙方合議協商，若要更改，正規的作法是在合約上先寫上官方規定的5%，畫線刪除改為協議的成數，買賣雙方須簽名同意，而不是由建商片面訂定只保留1%的交屋款。 

<這部份建商通常會自行訂義，通常建商當然希望會愈早收到愈多款項愈好，所以有些建商會縮最後一步的交屋款，這部份雙方是有討論空間的。不過吉兒覺得更重要的其實是不要草率同意建商交屋，建案蓋好之後(有可能公設還沒完成)，建商就希望可以先交屋給你了，因為才能收到完整款項，此時會找銀行來對保以核貸款，千萬切記一定要仔仔細細驗屋，要建商完成所有修繕及缺失、暇疵改正之後才能同意交屋，否則可以要求銀行不要放款給建商，要讓自己留有談判的籌碼>

購買預售屋的好處是如果手上資金不足，無法立即拿出一大筆錢

預售屋有點像是分了兩年來繳頭期款，可以強迫存錢又圓成家的夢想

另外是住新房子的感覺真的很好

還可以預先客變，省打牆裝潢的費用

但潛在風險也真是滿大的，除了購買之前盡量小心之外

吉兒覺得整合來說最重要最保險的方式是慎選建商！！

信譽良好的建商是預售屋眾多事項與售後維修與服務的保障

這個社會一案建商太多了 (只蓋一個案子就惡性倒閉)

千萬不要覺得自己沒那麼倒楣，或只聽信代銷的一方吹捧保證

吉兒自己的朋友和親戚就真真切切的遇到了

小則還是有買到房子只是建商倒閉，沒有任何保固，連公設都還要社區自己集資繼續完成

大則是血汗錢就這樣不見了！！或遙遙無止期的訴頌~~

(品質好的建商通常可能會比較貴一些，但絕對值得。如果預算有限，或喜歡某特定區域沒有很好的建商的話，那麼至少要對那建商做一些調查，最好是公司大一點的，那種完全沒聽過也查不到資料的，要非常小心！)

如果有興趣想知道更多的可以點下圖加吉兒LINE@好友一起討論唷~~

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