看房筆記、股市操作、被動收入

今天因為聽說有不錯的案子釋出

吉兒特別從高雄跑去台南新化看一個整棟套房出租的案子

這個案子的前身是月子中心

已經隔好了三十七間獨立套房，每間坪數有大有小含浴室大約4~8坪

規格如下

登記地坪:100.07坪

登記建坪：136.6坪；共兩樓，三樓增建；一部電梯

建築完成日：76年2月4日

面寬5米；路寬8米

優點：

1.每間房間都規劃有浴室及對外窗(只有一兩間沒有對外窗)，有基本家具，都配有獨立電錶

2.通常要花比較多錢的浴室部份狀況還算不錯

3.三樓有蓋鐵皮屋可曬衣且空間滿大的

4.都是水泥隔間，隔音會比較好

4.地點不錯，走出巷子就很熱鬧，吃的東西很多

5.騎車十分鐘可以到南科，有租屋需求來源 

缺點：

1.一樓有兩個柱子裂比較大，不知有無結構危險，需找專業評估

2.沒有專屬的汽車停車位，且附近不算太好停車也沒有車位出租，對於有開車的族群有些不便

3.有一些邊角的房間，格局較怪且非常小間，有可能出租不易

4.一次三十幾間套房客招租及管理可能較不易，可能需外包專人管理，多一筆支出

投報率簡易估算

收入：

當地套房行情依大小約4000~6000

假設平均抓4500，出租率八成(含太小間無法出租)

4500*29間約13萬元

投幣式洗衣機收入(目前未知)

每月固定支出：

租金：每月$10萬(未談價)

每月網路+第四台：量大價格需談，假設每月六千

委托管理人：出租房間10%= 1.3萬每月

委托出租成交費：一年租期半個月租金=13萬*0.5/12=5400(平均到每個月支出)

每月水費(電費各房自付)、公電：約略抓每月5000

每月固定總支出：$12,9400

前期投入裝潢佈置支出成本

全部重新油漆：約20萬 

部份地板及天花板：約5萬

衣櫥、書桌更換：每間6000抓20間=12萬

投幣式洗衣機三台：12公斤$3萬*3= 9萬

其它雜項：房鎖、燈炮燈罩等等抓5萬元

第一個月裝潢、招租還是要付的月租金，假設跟屋主談減半：則為5萬元

約略估算抓個60萬

(前期拿出投資金額還需要加入兩個月押金，但這個後面可拿回，就先不算在支出內)

投報率：

每月租金收入抓13萬，但如果沒跟屋主談價的話每月支出就12.9萬了

即損益只能剛好打平，完全沒賺頭，所以重點還是價錢

1. 如果房東願意降兩萬的話，則收入每月是兩萬

裝潢投資金額60萬/2，則需要30個月才能回收

若簽約五年，則全部可賺60萬

2. 若房東願意降3萬，則每月收入為3萬

60萬/3= 20，20個月可回收

簽約五年，則全部可賺120萬

3.若降4萬，則每月收入為4萬

60萬/4= 15，15個月回收

簽約五年，則可賺180萬

以上預估投入的裝潢金額雖然影響回收時間長度

但是房租可以談到多少才是影響最大 

所以房租最後談到多少，你/妳會願意投資呢？